JR Invest StandpunktStand 26. Oktober 2026·ca. 8 Min. Lesezeit

Der Markt steht still? Nein. Er wartet nur auf den richtigen Preis.

Wer in den letzten Monaten mit Eigentümern, Käufern oder Kollegen gesprochen hat, kennt den Satz „Der Markt steht still.“ Er fühlt sich wahr an. Die Zahlen erzählen eine andere Geschichte.

Und genau in dieser Lücke zwischen Gefühl und Daten entscheidet sich heute, ob eine Immobilie verkauft wird oder ein Jahr lang auf den Portalen Staub ansetzt.

Das Wichtigste

Wiener Eigentumswohnungen liegen laut Nationalbank im 2. Quartal 2026 noch rund 4 Prozent unter dem Höchststand vom Herbst 2022.
Gekauft wird trotzdem. 2025 wurden in Österreich rund 22 Prozent mehr Eigentumswohnungen verkauft als im Jahr davor.
Verkauft wird, was von Anfang an mit echten Vergleichspreisen eingepreist ist. Der Preis von 2022 ist dafür meist der falsche Anker.
Inseratpreise auf den Portalen sind Wünsche, keine Kaufpreise. Viele davon gehen ungeprüft online, und die zu teuren bleiben am längsten stehen.

Damals fuhr der Lift nur nach oben

Erinnern wir uns kurz an die Jahre vor 2022. Eigentumswohnungen in Wien wurden laut Wohnimmobilienpreisindex der Oesterreichischen Nationalbank zwischen Anfang 2016 und dem dritten Quartal 2022 um rund 45 Prozent teurer. Geld kostete praktisch nichts, die Nachfrage war größer als das Angebot, und ein Inserat am Freitag bedeutete oft zwölf Anrufe bis Sonntag.

Es war ein Verkäufermarkt im Lehrbuchsinn. Bestpreise wurden einer nach dem anderen erzielt, ohne viel Aufwand. Ehrlicherweise war Verkaufen in dieser Zeit für alle leicht, für Eigentümer wie für Makler.

Dann kam die Zinswende, und der Lift blieb stehen

Im Juli 2022 hob die Europäische Zentralbank die Zinsen zum ersten Mal seit elf Jahren an. Der Einlagesatz stieg innerhalb von gut einem Jahr von 0 auf 4 Prozent. Der Preisindex für Wiener Eigentumswohnungen erreichte genau in diesem Quartal seinen Höchststand und fiel danach bis Anfang 2024 um rund 7 Prozent. Heute liegt er noch rund 4 Prozent darunter, und das nominal, also vor Inflation.

Seitdem kommen mehrere Dinge zusammen, die Käufern das Leben schwer machen.

Zinsen, die nicht verschwinden. 2025 senkte die EZB den Einlagesatz auf 2 Prozent. 2026 hat sie ihn im Juni und im September wieder angehoben, aktuell auf 2,50 Prozent. Wer auf „bald wird es wieder billig“ gewartet hat, wartet weiter.
Eigenkapital bleibt Pflichtprogramm. Die strenge KIM-Verordnung ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Die Finanzmarktaufsicht erwartet in ihrem Rundschreiben aber weiterhin eine solide Vergabe, etwa höchstens 90 Prozent Beleihung und eine Kreditrate von höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens. Ohne eigenes Geld wird es für viele Käufer also schlicht nichts.
Bauen ist deutlich teurer geworden. Der Baukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau lag 2025 im Schnitt bei 130,2 Punkten, gemessen an 2020 mit 100. Rund 30 Prozent mehr in fünf Jahren. Das drückt auf Neubau, Sanierung und auf jede Kalkulation, die mit „das richten wir dann noch“ beginnt.
Und dann ist da noch die Welt. Kriege, Zölle, Wahlen, Inflation. Unsicherheit macht vorsichtig, und vorsichtige Käufer rechnen zweimal.

Der Anker im Kopf

Jetzt kommt der Teil, den man in keiner Statistik findet, aber in fast jedem Bewertungsgespräch erlebt. Viele Eigentümer haben einen Preis im Kopf, der aus 2022 stammt. Der Nachbar hat damals so viel bekommen, das Portal hat damals so viel angezeigt, der Schwager hat damals so viel geboten. Diese Zahl ist fest verankert, und sie wird zum Ausgangspunkt jeder Preisverhandlung.

Die Psychologie kennt das seit Jahrzehnten als Ankereffekt. Die erste Zahl, die wir hören, prägt alle weiteren Schätzungen, selbst wenn sie längst nicht mehr stimmt. Bei Immobilien ist dieser Anker besonders schwer, weil er mit Erinnerungen, Arbeit und manchmal mit dem halben Lebensvermögen verbunden ist. Das ist menschlich. Es ist nur leider kein Bewertungsverfahren.

Der zweite Anker, das Portal

Dazu kommt ein zweiter Anker, und der ist fast noch tückischer. Viele Eigentümer schauen vor dem Verkauf auf die Portale und orientieren sich an den Inseratpreisen in ihrer Gegend. Das wirkt vernünftig, hat aber einen Haken. Auf den Portalen stehen Angebotspreise, keine Kaufpreise. Sie zeigen, was sich jemand wünscht, nicht was jemand bezahlt hat.

Und dieses Bild ist verzerrt. Viele Preise auf den Portalen entstehen genau so, wie wir es oben beschrieben haben. Ein Eigentümer schaut, was ähnliche Wohnungen angeblich kosten, legt noch etwas drauf, weil die eigene Wohnung ja schöner ist, und stellt diese Zahl ungeprüft online. Der nächste Eigentümer orientiert sich dann an genau diesem Inserat. So schaukeln sich Wunschpreise gegenseitig hoch. Dazu kommt, dass gut eingepreiste Wohnungen schnell verkauft sind und wieder verschwinden. Lange online bleiben vor allem die, die zu teuer sind. Wer sich an den Portalen orientiert, vergleicht sich also mit den Ladenhütern und nicht mit den Verkäufen.

Ein ehrlicher Vergleich beginnt deshalb mit dem, was tatsächlich bezahlt wurde. Diese Zahlen stehen im Grundbuch und werden von Statistik Austria je Bezirk ausgewertet. Auf unserer Wien-Karte können Sie sie für Ihren Bezirk nachsehen. Das ist ein guter erster Überblick, aber noch keine Bewertung. Wie viel Ihre Immobilie wert ist, hängt von Lage im Haus, Zustand, Grundriss und Ausstattung ab, und das lässt sich nur bei einer Besichtigung seriös beurteilen.

Was passiert, wenn der Preis nicht stimmt

Aus unserer Praxis sehen wir immer wieder denselben Verlauf. Die Immobilie geht mit dem Wunschpreis online. Die ersten Wochen sind ruhig, dann wird es noch ruhiger. Nach ein paar Monaten folgt die erste Preissenkung, später die zweite. Manche Objekte verstauben auf diese Weise so lange auf den Portalen, dass sie praktisch unverkäuflich werden.

Das Problem dabei ist, dass Käufer das sehen. Ein Inserat, das seit Monaten online ist und schon zweimal billiger wurde, sendet eine klare Botschaft. Hier ist etwas faul, oder hier wartet jemand dringend auf ein Angebot. Wenn dann endlich ein ernsthafter Interessent auftaucht, verhandelt er nicht mehr über den Wert der Wohnung, sondern über die Geduld des Eigentümers. Ein Inserat ist eben wie Milch und nicht wie Wein. Es wird mit der Zeit nicht besser.

Was das für Eigentümer konkret bedeutet, wird oft unterschätzt.

Die besten Käufer sind schnell wieder weg. Die ersten Wochen nach dem Start sind die wertvollsten. Dann schauen sich alle an, die schon länger suchen und Geld bereit haben. Ist der Preis zu hoch, ziehen genau diese Käufer weiter und kaufen woanders.
Jede Preissenkung bleibt sichtbar. Viele Portale zeigen an, dass der Preis reduziert wurde, und aufmerksame Käufer merken sich ein Inserat, das schon lange online ist. Damit schwindet die Verhandlungsposition mit jedem Monat.
Am Ende wird es oft weniger, nicht mehr. Wer zu hoch startet und mehrmals senkt, landet nach unserer Erfahrung nicht selten unter dem Preis, der mit einem realistischen Start möglich gewesen wäre.
Die Finanzierung der Käufer scheitert. Banken finanzieren nach ihrem eigenen Schätzwert und nicht nach dem Wunschpreis. Liegt der Kaufpreis deutlich darüber, fehlt dem Käufer das Geld, und ein schon sicher geglaubter Verkauf platzt.
Die Kosten laufen weiter. Betriebskosten, Kreditraten, Heizung, Versicherung und bei leeren Wohnungen der Leerstand. Jeder Monat ohne Verkauf kostet, oft mehr als der Unterschied, um den verhandelt wird.
Pläne geraten ins Wanken. Wer mit dem Erlös eine neue Wohnung kaufen, eine Erbschaft aufteilen oder etwas finanzieren will, hängt fest. Zeitdruck macht dann genau das, was man vermeiden wollte, nämlich schlecht zu verkaufen.
Die Immobilie gilt als verbrannt. Irgendwann kennen die Suchenden in der Gegend das Objekt. Ein Neustart mit neuen Fotos und neuem Preis ist dann mühsam und manchmal erst nach einer längeren Pause sinnvoll.

Ein zu hoher Startpreis fühlt sich am Anfang gut an. Bezahlt wird er später, mit Zeit, mit Nerven und nicht selten mit einem niedrigeren Verkaufspreis. Deshalb lohnt es sich, die eigene Vorstellung vor dem Start nüchtern zu prüfen, mit echten Vergleichsdaten und einem Blick von außen.

Der Markt steht nicht still. Er sortiert.

Jetzt die gute Nachricht. Gekauft wird nämlich sehr wohl. 2025 wurden in Österreich laut RE/MAX-ImmoSpiegel 40.576 Eigentumswohnungen verkauft, rund 22 Prozent mehr als im Jahr davor. Auch die Preise für Wiener Eigentumswohnungen ziehen wieder an, zuletzt um 2,7 Prozent zum Vorjahresquartal.

Der Markt steht also nicht still. Er sortiert. Was verkauft wird, sind die Objekte, die von Anfang an richtig eingepreist sind. Und richtig heißt nicht „was wir gern hätten“ und auch nicht „was 2022 drin war“, sondern was vergleichbare Wohnungen in derselben Lage tatsächlich gekostet haben. Dafür gibt es heute echte Daten, etwa die Kaufpreise aus dem Grundbuch, die Statistik Austria je Bezirk, Baujahr und Größe auswertet. Wer mit diesen Zahlen startet, verkauft nach unserer Erfahrung meist schneller und oft besser als jemand, der ein halbes Jahr lang den Preis nach unten korrigiert.

Wer nur auf Portale setzt, steht im selben Schaufenster wie alle anderen

Die zweite Veränderung betrifft uns Makler direkt. Portale bleiben wichtig. Laut einer repräsentativen Umfrage im Auftrag von s REAL suchen rund zwei Drittel der Österreicher über Portale und Maklerwebsites nach Immobilien. Gleichzeitig fragen 37 Prozent Freunde und Familie, und 15 Prozent suchen bereits über Social Media, bei den 18- bis 29-Jährigen deutlich mehr. Instagram allein erreicht in Österreich laut DataReportal rund 3,35 Millionen Menschen.

Ein Portal findet Menschen, die gerade aktiv suchen. Social Media erreicht auch die, die noch nicht suchen, und die Freunde, die gefragt werden. Wer heute nur ein Inserat schaltet, steht im selben Schaufenster wie alle anderen, mit demselben Foto vom Wohnzimmer und demselben „hell und ruhig gelegen“. Wer zusätzlich eine eigene Reichweite aufbaut, zeigt eine Immobilie, bevor sie im Portal-Rauschen untergeht. Und viele Eigentümer schauen sich vor der Auftragsvergabe genau an, wie ein Makler seine Objekte präsentiert.

Die Branche erfindet sich gerade neu

Die bequemen Jahre sind vorbei, und das ist gar nicht so schlecht. Denn jetzt zählt wieder, was einen guten Makler ausmacht.

Ehrlichkeit beim Preis, auch wenn der Eigentümer lieber eine andere Zahl hören würde. Ein zu hoher Preis bringt vielleicht ein gutes Gefühl, aber selten den Verkauf.
Echte Daten statt Bauchgefühl, nachvollziehbar und mit Quelle.
Reichweite, die über das Portal hinausgeht, mit Inhalten, die Menschen gern ansehen und weitergeben.
Persönliche Begleitung, weil Käufer heute mehr Fragen haben als früher, zur Finanzierung, zu den Nebenkosten und zu allem, was ein Verkauf mit sich bringt.

Man könnte es Makler 3.0 nennen. Oder einfach das, was gute Beratung immer schon ausgemacht hat.

Bei JR Invest starten wir jede Bewertung mit echten Vergleichspreisen aus dem Bezirk und sehen uns danach die Immobilie persönlich an, kostenlos und unverbindlich. Wenn Sie wissen wollen, wo Ihre Immobilie heute wirklich steht, sprechen Sie mit uns. Wir sagen Ihnen auch dann die Wahrheit, wenn sie nicht nach 2022 klingt.

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Quellen (10)

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