JR Invest RatgeberStand 26. Oktober 2026·ca. 10 Min. Lesezeit

Grunderwerbsteuer in Österreich und was Käufer, Erben und Investoren tatsächlich zahlen

Die Grunderwerbsteuer ist bei fast jedem Immobilienerwerb in Österreich einer der größten Posten der Nebenkosten und wird oft mit der Grundbuchseintragungsgebühr verwechselt. Hier finden Sie Sätze, Bemessungsgrundlage, durchgerechnete Beispiele und den Ablauf bis zur Zahlung, getrennt nach Kauf, Erbe, Schenkung und Investment.

Die Grunderwerbsteuer in Österreich beträgt beim Kauf einer Immobilie in der Regel 3,5 Prozent des Kaufpreises. Bei Erbschaft, Schenkung und Übertragungen in der Familie gilt ein gestaffelter Tarif zwischen 0,5 und 3,5 Prozent. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie die Steuer selbst berechnen, worin sie sich von der Gebühr für die Grundbuchseintragung unterscheidet, wie Zahlung und Selbstberechnung ablaufen und was Anleger bei Zinshaus, Bauträgerprojekt oder Gesellschaftskauf beachten sollten.

Rechtsstand ist das Grunderwerbsteuergesetz 1987 in der Fassung laut Rechtsinformationssystem des Bundes vom 2. September 2025. Steuerliche Regeln ändern sich, prüfen Sie den aktuellen Stand vor jedem Vertragsabschluss. Der Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Grunderwerbsteuer auf einen Blick

Abkürzung und Gesetz. GrESt, geregelt im Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG 1987). Sie zählt zu den Verkehrsteuern.
Regelsatz. 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage, beim Kauf meist der Kaufpreis.
Familie, Erbe, Schenkung. Stufentarif mit 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent für den darüber liegenden Wert.
Wer zahlt. In der Praxis üblicherweise der Käufer.
Wann. Die Steuerschuld entsteht mit dem Erwerbsvorgang, in der Regel mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags, nicht erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Nicht verwechseln. Die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch kostet zusätzlich 1,1 Prozent. Das ist eine eigene Gebühr und keine Grunderwerbsteuer.
Aktualität. § 1 GrEStG wurde zuletzt durch BGBl. I Nr. 25/2025 geändert und gilt in dieser Fassung seit 1. Juli 2025. Eine Erhöhung des Regelsatzes ist für 2026 laut aktuellen Ratgeberquellen politisch nicht vorgesehen.

Was die Grunderwerbsteuer besteuert

Der Grunderwerbsteuer unterliegen Rechtsvorgänge, die sich auf inländische Grundstücke beziehen. § 1 GrEStG nennt an erster Stelle den Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet. Erfasst sind außerdem der Eigentumserwerb ohne vorangegangenes Rechtsgeschäft sowie die Abtretung eines Übereignungsanspruchs oder der Rechte aus einem Kaufanbot.

Für die Praxis heißt das, dass schon der unterschriebene Vertrag die Steuer auslöst. Auch wer ein angenommenes Kaufanbot an einen Dritten weitergibt, kann einen eigenen steuerpflichtigen Vorgang verwirklichen. Das ist für Investoren relevant, die Objekte in einer frühen Phase sichern und später übertragen wollen.

Als Grundstück gelten Grund und Boden, Gebäude, Eigentumswohnungen sowie grundstücksgleiche Rechte wie Baurechte oder Superädifikate. Steuerpflichtig sind neben dem Kauf auch Tausch, Schenkung, Erbschaft und Zwangsversteigerung.

Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

In der Praxis trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer. Wer gesetzlich Steuerschuldner ist und ob das Finanzamt bei Ausfall auch die andere Vertragspartei heranziehen kann, ist im Gesetz gesondert geregelt. Deshalb gehört in jeden Kaufvertrag eine klare Regelung dazu, wer die Steuer zahlt und ob sie über den Treuhänder abgeführt wird.

Bei Erbschaft und Schenkung zahlt der Erwerber, also der Erbe oder Beschenkte. Eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer gibt es in Österreich derzeit nicht. Die Grunderwerbsteuer fällt bei Liegenschaften trotzdem an.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer? Die Sätze im Überblick

Entgeltlicher Erwerb mit 3,5 Prozent

Ein Erwerb gilt als entgeltlich, wenn es sich um einen Verkauf außerhalb der Familie handelt und die Gegenleistung mehr als 70 Prozent beträgt. Dann fallen 3,5 Prozent vom Kaufpreis an. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sind das 17.500 Euro.

Unentgeltlicher Erwerb, Erbe und Familie mit Stufentarif

Bei Schenkung, Erbschaft, Vermächtnis und Übertragungen innerhalb des Familienkreises gilt der Stufentarif auf den Grundstückswert.

0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro
2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro
3,5 Prozent für den Wert über 400.000 Euro

Teilentgeltlicher Erwerb

Liegt die Gegenleistung über 30 Prozent, aber nicht über 70 Prozent, wird der Vorgang aufgeteilt. Für den unentgeltlichen Teil gilt der Stufentarif, für den entgeltlichen Teil 3,5 Prozent. Typisch ist etwa eine Übergabe, bei der der Übernehmer einen Teil des Werts bezahlt oder Schulden übernimmt.

Grunderwerbsteuer selbst berechnen mit der Formel zum Stufentarif

Statt eines Online-Rechners genügen drei Zeilen. W steht für den Grundstückswert.

W bis 250.000 Euro ergibt W × 0,5 Prozent
W zwischen 250.000 und 400.000 Euro ergibt 1.250 Euro plus (W minus 250.000) × 2 Prozent
W über 400.000 Euro ergibt 4.250 Euro plus (W minus 400.000) × 3,5 Prozent

Schenken Eltern ihrem Kind eine Wohnung mit einem Grundstückswert von 500.000 Euro, ergibt das 1.250 plus 3.000 plus 3.500, also 7.750 Euro. Beim Kauf zum gleichen Preis durch einen fremden Dritten wären es zum Vergleich 17.500 Euro.

Kaufpreis oder Grundstückswert als Bemessungsgrundlage?

Beim Kauf ist grundsätzlich der Wert der Gegenleistung maßgeblich, also der Kaufpreis. Der Grundstückswert wirkt dabei als Mindestbemessungsgrundlage. Bei unentgeltlichen Übertragungen ist er direkt die Bemessungsgrundlage. Der Grundstückswert setzt sich aus Boden und Gebäudewert zusammen.

Die Grundstückswertverordnung kennt zwei Methoden, dazu kommt der Nachweis durch Gutachten.

Pauschalwertmodell. Eine vereinfachte Berechnung aus Grund und Gebäudewert.
Immobilienpreisspiegel. Ableitung aus einem geeigneten Preisspiegel mit Marktdaten.
Nachgewiesener gemeiner Wert. Der Nachweis erfolgt etwa durch Schätzgutachten.

Gerade bei Erbe und Schenkung kann die Wahl der Methode die Steuer spürbar verändern. Lassen Sie die Varianten vom Notar oder Steuerberater vergleichen, bevor die Abgabenerklärung abgegeben wird.

Inventar, Ablösen und Nebenabreden

Wird im Kaufvertrag ein Teil des Preises für bloßes Inventar wie lose Möbel gesondert ausgewiesen, unterliegt dieser Teil nicht der Grunderwerbsteuer, weil bloßes Inventar nicht zum Grundstück zählt. Eine Einbauküche zählt dagegen als Zugehör zum Grundstück, ihr Preisanteil bleibt daher grunderwerbsteuerpflichtig. Überhöhte Inventarposten sind keine Gestaltung, sondern ein Risiko bei einer späteren Prüfung. Umgekehrt zählen weitere Leistungen des Käufers zur Gegenleistung, auch wenn sie nicht als Kaufpreis bezeichnet sind.

Bauträgerprojekte

Beim Kauf von Neubauwohnungen ist entscheidend, ob Grundanteil und Errichtung ein einheitliches Vertragswerk bilden. Dann kann die Grunderwerbsteuer vom Gesamtpreis inklusive Baukosten anfallen.

Warum ältere Artikel oft falsch sind

Früher wurde die Steuer in vielen Fällen vom dreifachen Einheitswert berechnet. Der Verfassungsgerichtshof hat die betreffende Bestimmung im November 2012 aufgehoben, weil die Einheitswerte jahrzehntelang nicht angepasst wurden. Texte aus dieser Zeit beschreiben einen Rechtsstand, der nicht mehr gilt.

Grunderwerbsteuer und Grundbuchseintragung sind zwei verschiedene Kosten

Die Grunderwerbsteuer geht an das Finanzamt. Die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch ist eine eigene Gebühr von 1,1 Prozent. Bei 500.000 Euro Kaufpreis fallen also 17.500 Euro Grunderwerbsteuer und zusätzlich 5.500 Euro Eintragungsgebühr an. Manche Ratgeber vermischen beide Sätze; ein „ermäßigter Steuersatz von 1,1 Prozent“ für die Grunderwerbsteuer existiert nicht.

Wer finanziert, zahlt außerdem für die Eintragung des Pfandrechts der Bank eine Gebühr auf den Pfandbetrag.

Die viel gesuchte „Befreiung" bezieht sich in der Regel nicht auf die Grunderwerbsteuer, sondern auf eine befristete Befreiung von den Grundbuchsgebühren beim Erwerb des eigenen Hauptwohnsitzes. Für Anlegerwohnungen und Zinshäuser gilt sie nicht.

Rechenbeispiele dafür, was ein Kauf in Wien insgesamt kostet

Die folgenden Zahlen sind Rechenbeispiele, keine echten Fälle und keine Marktangaben. Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr ergeben sich aus den gesetzlichen Sätzen. Maklerprovision und Vertragserrichtung sind Annahmen und können im Einzelfall abweichen.

Kostenbaustein	Satz	Wohnung, Kaufpreis 400.000 Euro	Zinshaus, Kaufpreis 3.000.000 Euro
Grunderwerbsteuer	3,5 %	14.000 Euro	105.000 Euro
Grundbuchseintragung Eigentum	1,1 %	4.400 Euro	33.000 Euro
Maklerprovision (Annahme)	3 % plus 20 % USt	14.400 Euro	108.000 Euro
Vertragserrichtung und Treuhand (Annahme)	1,5 % plus 20 % USt	7.200 Euro	54.000 Euro
Summe Nebenkosten		40.000 Euro (10 %)	300.000 Euro (10 %)

Bei der Maklerprovision gilt für Käufer eine Höchstgrenze. Honorare für Vertragserrichtung und Treuhandschaft sind frei vereinbar. Beglaubigungen und Barauslagen kommen hinzu.

Eigennutzung oder Anlage

Für die Grunderwerbsteuer spielt es keine Rolle, ob Sie selbst einziehen oder vermieten. Unterschiede entstehen bei den Grundbuchsgebühren, wenn eine Hauptwohnsitzbefreiung greift, und in der Rendite.

Wirkung auf die Rendite

Angenommen, das Zinshaus aus der Tabelle bringt 90.000 Euro Jahresnettomiete. Auf den Kaufpreis bezogen sind das 3,0 Prozent. Rechnen Sie nur Grunderwerbsteuer und Eintragung dazu, steigt das eingesetzte Kapital auf 3.138.000 Euro und die Rendite sinkt auf rund 2,87 Prozent. Mit allen Nebenkosten liegt sie bei rund 2,73 Prozent. Nebenkosten fallen einmalig an; je kürzer die Haltedauer, desto stärker drücken sie auf das Ergebnis. Bei JR Invest rechnen wir Ankaufsszenarien deshalb immer auf Basis der Gesamtinvestition und nicht nur des Kaufpreises.

Wann und wie die Grunderwerbsteuer bezahlt wird

Kaufanbot und Annahme. Mit einem angenommenen Anbot kann bereits ein Anspruch auf Übereignung entstehen. Klären Sie hier schon, wer die Nebenkosten trägt.
Kaufvertrag beim Notar oder Rechtsanwalt. Mit der Unterzeichnung entsteht die Steuerschuld. Der Vertragserrichter übernimmt meist auch die Treuhandschaft.
Treuhandabwicklung. Der Käufer überweist Kaufpreis und Grunderwerbsteuer auf das Treuhandkonto.
Selbstberechnung und Abfuhr. Notare und Rechtsanwälte können die Steuer selbst berechnen und direkt an das Finanzamt abführen.
Grundbuch. Erst danach wird das Eigentum eingetragen und die Eintragungsgebühr fällig.

Ohne Selbstberechnung wird der Vorgang dem Finanzamt angezeigt. Das Finanzamt setzt die Steuer per Bescheid fest; gezahlt wird dann in der Regel innerhalb eines Monats nach Erhalt. Bei Erbschaften läuft die Übertragung über das Verlassenschaftsverfahren; auch hier sollte die Steuer früh in die Planung der Erben einfließen.

Befreiungen und Sonderfälle

Bagatellgrenze

Für sehr kleine Erwerbe gibt es eine Bagatellgrenze von 1.100 Euro. Für übliche Immobilienkäufe in Wien spielt sie keine Rolle.

Erbe und Schenkung

Beide unterliegen dem Stufentarif auf den Grundstückswert. Wer innerhalb der Familie übergibt, sollte die Bewertungsmethode und einen möglichen teilentgeltlichen Charakter, etwa durch übernommene Kredite, vorab klären.

Baurecht

Baurechte sind grundstücksgleiche Rechte. Für die Bewertung kommt es auf die Restlaufzeit an. Beträgt sie bei Entstehen der Steuerschuld noch 50 Jahre oder mehr, wird der Grundwert dem Baurecht in Höhe des unbebauten Grundstücks zugeordnet und der des belasteten Grundstücks mit null angesetzt.

Anteilskauf und Gesellschaften

Kauft ein Investor nicht die Liegenschaft, sondern Anteile an der Eigentümergesellschaft, kann ebenfalls Grunderwerbsteuer anfallen. Die einschlägigen Regeln zur Anteilsvereinigung und zu Gesellschafterwechseln wurden mit Budgetbegleitgesetz 2025 (BGBl. I Nr. 25/2025) mit Wirkung ab 1. Juli 2025 geändert. Die Beteiligungsschwelle sinkt von 95 Prozent auf 75 Prozent, der Gesellschafterwechsel erfasst nun auch Kapitalgesellschaften und Genossenschaften, der Beobachtungszeitraum wird von fünf auf sieben Jahre verlängert, und die Anteilsvereinigung umfasst auch mittelbare Beteiligungen. Für Immobiliengesellschaften, also Gesellschaften mit dem Schwerpunkt Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken, gilt der gemeine Wert als Bemessungsgrundlage und ein Steuersatz von 3,5 Prozent. Ein Share Deal ist daher kein automatischer Weg, die Steuer zu vermeiden. Die steuerliche Prüfung gehört in die Hand eines Steuerberaters.

Was zu 2026 belegt ist

Für 2026 ist laut den vorliegenden Quellen keine Änderung des Regelsatzes geplant. Eine allgemeine Befreiung von der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber gibt es in Österreich nach dem hier geprüften Stand nicht.

Kurzer Blick nach Deutschland

Auch Deutschland erhebt eine Grunderwerbsteuer. In Bayern liegt der Satz ebenfalls bei 3,5 Prozent; andere Bundesländer setzen eigene Sätze fest. Einen Stufentarif für Familienübertragungen wie in Österreich kennt dieser Vergleich nicht als Standard.

Kaufnebenkosten im Gesamtbild

Wie die Rechenbeispiele zeigen, summieren sich Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Provision und Vertragserrichtung schnell auf eine Größenordnung von rund 10 Prozent des Kaufpreises. Ohne Makler oder mit Gebührenbefreiung liegt der Wert darunter, mit Finanzierung und Pfandrechtseintragung darüber. Planen Sie diese Summe von Anfang an im Eigenkapital ein und klären Sie mit Ihrer Bank, welcher Anteil der Nebenkosten mitfinanziert wird.

Typische Fehler und Praxistipps

Nebenkosten zu spät eingeplant. Wer nur den Kaufpreis finanziert, steht beim Treuhandkonto vor einer Lücke. Rechnen Sie die Nebenkosten vor dem Kaufanbot durch.
Grunderwerbsteuer und Grundbuchsgebühr verwechselt. Es sind zwei Posten mit zwei Sätzen, die beide anfallen.
Familienübertragung als steuerfrei angenommen. Auch Schenkung und Erbe kosten Grunderwerbsteuer, nur nach Stufentarif.
Unklare Kostentragung im Anbot. Halten Sie schriftlich fest, wer Steuer, Gebühren und Vertragserrichtung trägt.
Inventar als Sparmodell. Nur realistische Werte ausweisen.
Share Deal ohne Steuerberatung. Seit Juli 2025 gelten geänderte Regeln.

Bei JR Invest legen wir die vollständige Nebenkostenrechnung bereits in die erste Kalkulation, damit Käufer ihr Eigenkapital realistisch planen können.

Was JR Invest für Sie tun kann

Wir sind Immobilienmakler und keine Steuerberater. Die Berechnung und Abfuhr der Steuer übernimmt der Notar oder Rechtsanwalt, Gestaltungsfragen klärt Ihr Steuerberater. Unser Beitrag liegt davor und daneben. Wir erstellen eine realistische Bewertung, rechnen Kauf oder Verkauf mit allen Nebenkosten durch, strukturieren Kaufanbot und Abwicklung und begleiten Sie bis zum Abschluss. Über unser Netzwerk stellen wir bei Bedarf rasch den Kontakt zu Vertragserrichtern und Beratern her, mit kurzen Wegen statt langer Abstimmungsschleifen.

Welche Leistungen wir bei Ankauf, Verkauf und Off-Market-Transaktionen anbieten, finden Sie unter unsere Leistungen für Käufer, Verkäufer und Investoren. Wer hinter JR Invest steht, zeigt die Seite das Team von JR Invest. Einen Überblick über Marke und Erfahrung bietet die Startseite von JR Invest.

Häufige Fragen

Wer muss die Grunderwerbsteuer in Österreich bezahlen?

In der Praxis zahlt der Käufer, bei Erbe und Schenkung der Erwerber. Die Kostentragung wird im Kaufvertrag festgehalten, die Abfuhr erfolgt meist über den Treuhänder.

Wie lautet die Abkürzung für Grunderwerbsteuer?

Die Abkürzung ist GrESt. Das zugehörige Gesetz heißt Grunderwerbsteuergesetz 1987, abgekürzt GrEStG 1987.

Gibt es ab 2026 eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer?

Nach dem geprüften Stand nicht. Die bekannte Befreiung für den Erwerb des Hauptwohnsitzes betrifft die Grundbuchsgebühren und ist befristet. Prüfen Sie den aktuellen Stand vor Vertragsabschluss.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Österreich?

Mit Grunderwerbsteuer, Grundbuchseintragung, Maklerprovision und Vertragserrichtung ergibt sich in unseren Rechenbeispielen eine Größenordnung von rund 10 Prozent des Kaufpreises. Je nach Vereinbarung und Befreiungen kann der Wert niedriger oder höher liegen.

Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?

Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Erwerb an. Die Grundsteuer ist eine laufende Abgabe an die Gemeinde, die Eigentümer jedes Jahr zahlen.

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Quellen (15)

Haftungsausschluss: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und gibt den Stand zum Veröffentlichungsdatum wieder. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben übernehmen wir keine Gewähr. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.