Maklerprovision in Österreich und wer sie beim Kauf zahlt
Beim Kauf und Verkauf einer Immobilie in Österreich zahlen meist Käufer und Verkäufer jeweils eine Provision, deren Höhe eine Verordnung nach oben begrenzt. Hier erfahren Sie, wie hoch sie ausfällt, wann sie fällig wird und was das Bestellerprinzip seit 2023 tatsächlich geändert hat.
Wer in Österreich eine Wohnung, ein Haus oder ein Zinshaus über einen Makler kauft oder verkauft, zahlt in der Regel eine Vermittlungsprovision. Die Maklerprovision in Österreich ist gesetzlich nach oben begrenzt, innerhalb dieser Grenzen verhandelbar und grundsätzlich erst fällig, wenn der vermittelte Vertrag rechtswirksam zustande gekommen ist. Viele Ratgeber behandeln vor allem die Miete. Dieser Beitrag nimmt die Sicht von Eigentümern, Käufern und Investoren in Wien und Umgebung ein und rechnet die Kosten in Euro durch.
Die Beträge der Immobilienmaklerverordnung werden gelegentlich angepasst. Prüfen Sie die hier genannten Werte daher vor einer Unterschrift gegen die aktuell geltende Fassung.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei einem Kaufpreis über 48.448 Euro darf der Makler höchstens 3 Prozent des Kaufpreises verrechnen. Dazu kommen 20 Prozent Umsatzsteuer.
- Meist teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten, der Makler ist dann für beide Seiten tätig.
- Die Provision ist innerhalb der Höchstgrenzen frei verhandelbar.
- Der Anspruch entsteht erst, wenn das Geschäft durch die Vermittlung rechtswirksam zustande kommt.
- Das Bestellerprinzip gilt seit 1. Juli 2023 und betrifft die Vermittlung von Mietwohnungen.
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Kauf und Verkauf?
Rechtliche Grundlage ist die Immobilienmaklerverordnung. Sie legt Höchstbeträge fest, die nach dem Kaufpreis gestaffelt sind und 2010 neu geregelt wurden. Die Staffel sieht so aus.
- Kaufpreis bis 36.336 Euro, höchstens 4 Prozent
- Kaufpreis von 36.336 bis 48.448 Euro, höchstens 1.453,46 Euro
- Kaufpreis über 48.448 Euro, höchstens 3 Prozent
Diese Grenzen gelten jeweils für die Provision, die der Makler vom Käufer und vom Verkäufer verlangen darf. Ab der letzten Schwelle bleibt es bei 3 Prozent, egal wie hoch der Kaufpreis darüber liegt. Bei einer Wohnung um 300.000 Euro gilt also derselbe Prozentsatz wie bei einem Zinshaus um mehrere Millionen.
Rechenbeispiel mit 400.000 Euro Kaufpreis
Das folgende Beispiel ist frei gewählt und dient nur der Veranschaulichung. Es geht vom Höchstsatz aus.
- Provision netto je Seite: 3 % von 400.000 Euro = 12.000 Euro
- Umsatzsteuer: 20 % von 12.000 Euro = 2.400 Euro
- Provision brutto je Seite: 12.000 Euro + 2.400 Euro = 14.400 Euro
- Beide Seiten zusammen: 2 × 14.400 Euro = 28.800 Euro
Für den Käufer kommt dieser Betrag zu den übrigen Kaufnebenkosten hinzu. Für den Verkäufer mindert er den Erlös. Wer verkaufen will, sollte die Provision daher von Anfang an in die Kalkulation des Nettoerlöses einbeziehen.
Was üblich ist und was sich verhandeln lässt
Der Höchstsatz ist eine Obergrenze und kein Pflichtsatz. Die Maklerprovision kann in Österreich grundsätzlich verhandelt werden. Ob ein niedrigerer Satz sinnvoll ist, hängt vom Objekt und vom Aufwand ab.
Ein Gespräch über die Konditionen lohnt sich vor allem dann, wenn der Kaufpreis hoch ist, das Objekt gut vermarktbar ist oder bereits ein konkreter Interessent feststeht. Umgekehrt sollten Sie bei einem auffällig günstigen Angebot fragen, welche Leistungen dafür wegfallen. Weniger Provision bedeutet oft weniger Aufwand bei Bewertung, Unterlagen, Besichtigungen oder Käuferprüfung. Ein Preisnachlass bei der Provision ist schnell aufgebraucht, wenn am Ende der Kaufpreis niedriger ausfällt oder der Verkauf länger dauert.
Bei JR Invest legen wir die Konditionen vor Beginn der Zusammenarbeit offen und erklären, welche Leistungen darin enthalten sind. So können Sie Angebote verschiedener Makler sachlich vergleichen.
Zinshäuser, Grundstücke, Gewerbe und Investments
Bei Zinshäusern, größeren Grundstücken, Gewerbeobjekten und Anlageimmobilien ist der Aufwand oft ein anderer als bei einer Eigentumswohnung. Mieterlisten, Mietverträge, Bauzustand, Widmung und Ertragsrechnung müssen aufbereitet und geprüft werden, der Käuferkreis ist kleiner und häufig professionell. Gerade bei hohen Kaufpreisen ist es sinnvoll, die Provision individuell zu besprechen und schriftlich festzuhalten, welche Leistungen sie abdeckt, etwa die Aufbereitung der Ertragsdaten oder die Begleitung einer Due Diligence durch den Käufer.
Wer zahlt die Maklerprovision, Käufer oder Verkäufer?
Beim Immobilienkauf teilen sich in der Regel Käufer und Verkäufer die Maklerprovision, beide Parteien zahlen also ihren Teil. Es gibt aber verschiedene Modelle, die Sie kennen sollten.
Makler für beide Seiten
Das häufigste Modell ist die Doppelmaklertätigkeit. Der Makler hat einen Auftrag vom Verkäufer und einen vom Käufer und darf von beiden eine Provision verlangen. Im Beispiel mit 400.000 Euro zahlt jede Seite höchstens 14.400 Euro brutto.
Wer für beide Seiten tätig ist, muss beide Auftraggeber darüber informieren und ist zur Unparteilichkeit verpflichtet. Besteht eine wirtschaftliche Verflechtung, etwa weil der Makler am Verkäufer beteiligt ist oder ihm nahesteht, muss er auch darüber aufklären. Fragen Sie im Zweifel nach, bevor Sie unterschreiben.
Nur der Verkäufer zahlt
Übernimmt der Verkäufer die Provision vollständig, spricht man von einer Innenprovision. Das kommt nur in Ausnahmefällen vor. Der Vorteil liegt darin, dass die Immobilie provisionsfrei angeboten werden kann. Die Provision ist dann bereits im Kaufpreis berücksichtigt, und der Käufer hat geringere Erwerbsnebenkosten. Für Verkäufer kann das die Nachfrage erhöhen, weil Käufer weniger Eigenkapital für Nebenkosten benötigen. Es mindert aber den Nettoerlös, wenn der Kaufpreis nicht entsprechend angesetzt werden kann.
Nur der Käufer zahlt
Beauftragt ein Käufer einen Makler mit der Suche nach einem passenden Objekt, zahlt in der Regel nur er. Der Verkäufer trägt in diesem Fall keine Provision, solange er selbst keinen Vermittlungsauftrag erteilt hat. Im Beispiel liegt die Belastung des Käufers wieder bei höchstens 14.400 Euro.
Was in Deutschland anders ist
In Deutschland gilt seit Dezember 2020 für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an private Käufer eine Teilungsregel. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer. Eine gesetzliche Höchstgrenze in Prozent wie in Österreich gibt es dort für den Kauf nicht. Wer grenzüberschreitend investiert, sollte die Regeln beider Länder auseinanderhalten.
Das Bestellerprinzip seit 1. Juli 2023
Wer nach einem neuen Gesetz zur Maklerprovision in Österreich sucht, stößt auf das Bestellerprinzip, auch Erstauftraggeberprinzip genannt. Es gilt seit 1. Juli 2023. Seither zahlt bei der Vermietung in der Regel nur mehr der Vermieter die Provision. Ein Mieter zahlt nur dann, wenn er selbst Erstauftraggeber ist, also den Makler zuerst mit der Suche beauftragt hat.
Auch die Höhe der Provision bei Mietverträgen ist begrenzt.
- Bei unbefristeten Mietverträgen und bei Befristungen über drei Jahre höchstens zwei Bruttomonatsmieten
- Bei Befristungen von drei Jahren oder kürzer höchstens eine Bruttomonatsmiete
- Makelnde Hausverwalter höchstens eine Bruttomonatsmiete, bei Befristungen bis drei Jahre höchstens eine halbe
Die Arbeiterkammer bietet einen Maklerprovisionsrechner an, mit dem Mieter prüfen können, was im konkreten Fall maximal anfallen darf.
Für Kauf und Verkauf hat das Bestellerprinzip nichts geändert. Dort dürfen weiterhin beide Seiten einen Makler beauftragen und jeweils eine Provision zahlen. Für Eigentümer, die ihre Wohnung verkaufen statt vermieten, bleibt es also bei den Regeln der Immobilienmaklerverordnung.
Wann entsteht der Provisionsanspruch?
Vermittlung und wirksamer Vertrag
Eine Maklerprovision muss grundsätzlich erst gezahlt werden, wenn ein Kauf- oder Mietvertrag rechtswirksam zustande gekommen ist. Der Anspruch setzt voraus, dass der Makler das Geschäft vermittelt hat. Bloße Bemühungen reichen nicht, entscheidend ist der Abschluss. Als Abschluss gilt in der Regel die Unterzeichnung des Kaufvertrags oder die Annahme eines verbindlichen Kaufanbots, nicht erst die Eintragung im Grundbuch.
Wenn der Verkauf nicht zustande kommt
Kommt kein wirksamer Kaufvertrag zustande, entsteht grundsätzlich auch kein Provisionsanspruch. Besichtigungen, Exposé und Verhandlungen sind dann für Sie in der Regel kostenlos. Ausnahmen können vereinbart sein, etwa wenn ein Auftraggeber den Abschluss wider Treu und Glauben vereitelt. Lesen Sie den Vermittlungsauftrag deshalb vollständig, bevor Sie unterschreiben.
Alleinvermittlungsauftrag oder schlichter Vermittlungsauftrag
Beim schlichten Vermittlungsauftrag können Sie mehrere Makler beauftragen oder selbst einen Käufer suchen. Beim Alleinvermittlungsauftrag binden Sie sich für eine vereinbarte Dauer an einen einzigen Makler. Im Gegenzug arbeitet dieser in der Regel intensiver am Verkauf, weil sein Aufwand nicht durch Konkurrenz entwertet wird.
Die Bindung hat Folgen. Verkaufen Sie während der Laufzeit über einen anderen Makler oder unter bestimmten Umständen an einen selbst gefundenen Käufer, kann der Makler trotzdem eine Provision oder einen Ersatz verlangen, sofern das vereinbart wurde. Achten Sie im Auftrag auf die Laufzeit, die Kündigungsmöglichkeiten und darauf, wie Interessenten behandelt werden, die Sie bereits kennen.
Was bekommt der Verkäufer für die Provision?
Die Provision ist erfolgsabhängig, sie bezahlt also die gesamte Arbeit bis zum Abschluss. Ein vollständiger Verkaufsauftrag umfasst typischerweise diese Leistungen.
- Realistische Bewertung der Immobilie als Grundlage für den Angebotspreis
- Beschaffung und Prüfung der Unterlagen, etwa Grundbuchauszug, Pläne, Energieausweis und bei Wohnungen die Unterlagen der Hausverwaltung
- Verkaufsstrategie und Exposé, öffentlich oder diskret
- Organisation und Durchführung der Besichtigungen
- Prüfung der Interessenten, insbesondere der Finanzierbarkeit
- Verhandlung des Kaufpreises und der Vertragsbedingungen
- Koordination mit Notar oder Rechtsanwalt bis zur Unterzeichnung und Übergabe
Bei Off-Market-Verkäufen wird die Immobilie nicht öffentlich inseriert, sondern gezielt ausgewählten Käufern angeboten. Das ist etwa bei Zinshäusern, Villen oder Anlageobjekten gefragt, wenn Diskretion wichtig ist. Rechtlich gelten für die Provision dieselben Grenzen wie bei einem öffentlichen Verkauf. Der Wert der Leistung liegt hier vor allem im Netzwerk und in der Vorauswahl seriöser Käufer. Wie JR Invest Ankauf, Verkauf und diskrete Transaktionen begleitet, sehen Sie in der Übersicht unserer Leistungen.
Woran Sie gute Maklerleistung erkennen
- Die Bewertung ist nachvollziehbar begründet und nicht bloß der höchste Preis, der Ihnen gefallen könnte.
- Konditionen, Auftragsart und Laufzeit werden vor der Unterschrift offen erklärt.
- Sie erhalten eine klare Strategie, wie und an wen verkauft werden soll.
- Interessenten werden vor der Besichtigung geprüft.
- Es gibt einen festen Ansprechpartner, der Sie bis zur Übergabe begleitet.
Weitere Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich
Für Käufer ist die Provision nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Die folgende Übersicht setzt das Beispiel von 400.000 Euro fort. Sie ist eine Orientierung und ersetzt keine Berechnung im Einzelfall.
| Posten | Grundlage | Beispiel bei 400.000 Euro |
|---|
Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis000 Euro | | Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch | 1,1 % vom Kaufpreis | 4.400 Euro | | Maklerprovision des Käufers | höchstens 3 % plus 20 % USt | höchstens 14.400 Euro | Eintragung des Pfandrechts bei Kreditfinanzierung | 1,2 % vom Pfandbetrag | abhängig vom Kredit | Vertragserrichtung und Treuhandschaft | Vereinbarung mit Notar oder Rechtsanwalt | nach Angebot | | Summe der bezifferten Posten | | bis zu 32.800 Euro plus Vertrag, Treuhand und gegebenenfalls Pfandrecht |
Die Kosten für Vertragserrichtung und Treuhandschaft hängen von der Kanzlei, vom Kaufpreis und vom Aufwand ab. Notare und Rechtsanwälte richten sich nach ihren Tarifen oder nach einer freien Vereinbarung. Holen Sie vorab ein schriftliches Angebot ein und klären Sie, ob Treuhandabwicklung und Grundbuchsgesuch enthalten sind. Feste Prozentsätze, die online kursieren, sind nur grobe Anhaltspunkte. Bei JR Invest stellen wir Käufern und Verkäufern die erwartbaren Nebenkosten früh im Prozess zusammen, damit Finanzierung und Kaufpreis realistisch geplant werden können.
Was JR Invest für Sie tun kann
Als Boutique-Makler in Wien begleiten wir Verkäufer und Käufer von der ersten Einschätzung bis zum Abschluss. Für Eigentümer beginnt das mit einer realistischen Bewertung und einer Verkaufsstrategie, die zu Objekt und Zielen passt, ob öffentlich vermarktet oder diskret über unser Netzwerk. Die Konditionen besprechen wir vor dem Auftrag offen, inklusive der Frage, welche Auftragsart für Ihre Situation sinnvoll ist.
Für Investoren bereiten wir Zinshäuser, Anlageobjekte und hochwertige Wohnungen so auf, dass Chancen und Risiken nachvollziehbar sind. Kurze Entscheidungswege und ein fester Ansprechpartner sorgen dafür, dass Fragen zu Provision, Nebenkosten oder Vertrag nicht liegen bleiben. Rechtliche Fragen im engeren Sinn klären Sie mit Notar oder Rechtsanwalt, wir koordinieren den Ablauf. Wer hinter JR Invest steht, lesen Sie auf der Seite über unser Team, einen Überblick über Erfahrung und Deal-Volumen finden Sie auf der Startseite.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Maklerprovision beim Kauf in Österreich?
Meist zahlen Käufer und Verkäufer jeweils einen Teil, weil der Makler für beide Seiten tätig ist. Möglich ist auch, dass nur der Verkäufer zahlt und die Immobilie provisionsfrei angeboten wird, oder dass nur der Käufer zahlt, wenn er den Makler mit der Suche beauftragt hat.
Wie viel Prozent Maklerprovision sind üblich?
Bei Kaufpreisen über 48.448 Euro liegt die gesetzliche Obergrenze bei 3 Prozent je Seite zuzüglich Umsatzsteuer. Das ist der Höchstsatz, kein Pflichtsatz. Je nach Objekt und Aufwand kann ein niedrigerer Satz vereinbart werden.
Was ist das Bestellerprinzip?
Seit 1. Juli 2023 zahlt bei der Vermietung von Wohnungen in der Regel derjenige die Provision, der den Makler zuerst beauftragt hat, meist also der Vermieter. Für den Kauf und Verkauf von Immobilien gilt das nicht.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Wohnungskauf?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Die Kosten für Vertragserrichtung und Treuhandschaft hängen vom Kaufpreis, vom Aufwand und von der gewählten Kanzlei ab. Verlangen Sie vor der Beauftragung ein schriftliches Angebot und vergleichen Sie, welche Leistungen enthalten sind.
Kann ich die Maklerprovision verhandeln?
Ja, innerhalb der gesetzlichen Höchstgrenzen ist die Provision verhandelbar. Sinnvoll ist das vor allem bei hohen Kaufpreisen oder klarer Ausgangslage. Fragen Sie bei einem niedrigen Satz nach, welche Leistungen dafür wegfallen.
Verkaufen mit einem Plan, der aufgeht
Das Team von JR Invest begleitet Sie persönlich bei Bewertung, Vermarktung und Abschluss, mit kurzen Wegen und Handschlagqualität. Steuerfragen klären Sie mit Ihrem Steuerberater, den Rest übernehmen wir.
Quellen (5)
Haftungsausschluss: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und gibt den Stand zum Veröffentlichungsdatum wieder. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben übernehmen wir keine Gewähr. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.